Auch aus dem Bereich des Mietrechts können sich Unannehmlichkeiten ergeben. Im Folgenden soll Ihnen daher einiges an Basiswissen den ersten Schock nehmen. Eine anwaltliche Beratung kann damit jedoch selbstverständlich nicht ersetzt werden.

 

Kündigungsfristen

 

Bei einer Kündigung durch den Mieter gilt immer die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, unabhängig von der Mietdauer, wenn der Mietvertrag nach Ablauf des 31.08.2001 abgeschlossen wurde. Ausnahmen sind Verträge vor dem 1.9.2001, in dem andere Kündigungsfristen wirksam vereinbart wurden. Dann gelten die vereinbarten Fristen, bzw. solche aus dem damaligen Gesetzestext.

Für den Vermieter gelten in Abhängigkeit von der Mietdauer verlängerte Kündigungsfristen:

- sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren und

- neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.

 

Diese Fristen dürfen im Vertrag nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt werden. Wenn im Mietvertrag eine andere, längere Kündigungsfrist vereinbart wurde, dann ist sie für den Vermieter verbindlich.

Regelmäßig ergeben sich Probleme bei der Frage, ob die Kündigungsfrist ordnungsgemäß "in Gang gesetzt" wurde. Voraussetzung dafür ist, dass das Kündigungsschreiben "zugegangen" ist. Um jedes Risiko auszuschließen, kann die Kündigung durch den Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Dieser kann von jedem mit der Zustellung beauftragt werden. Nach der Zustellung erhält der Absender eine Postzustellungsurkunde (PZU), die den vollen Beweis des Zuganges erbringt. Ein Einwurfeinschreiben kann bei Bestreiten des Zuganges der Kündigungserklärung durch den Adressaten keine Zugangsvermutung erbringen.

Mietvertragskündigungen müssen bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein. Bei der Berechnung ist der Sonnabend (Samstag) als Werktag mitzurechnen, wenn er im Lauf der Karenzzeit liegt.

Kündigungsgründe

 

Der Vermieter kann nur aus Gründen berechtigten Interesses einen unbefristeten Mietvertrag kündigen. Diese Gründe muss er in seinem Kündigungsschreiben genau ausführen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters den Vertrag zu kündigen, liegt vor bei:

- der schuldhaften, erheblichen Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters (z. B. erheblicher Mietrückstand oder der vertragswidrige Gebrauch der     Wohnung, dauernde unpünktliche Zahlung, wiederholte, grobe Verstöße gegen die Hausordnung).

- einem Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder weitere Angehörige seines Haushalts. Für Eigenbedarf nach Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen gelten Sonderregelungen.

- der Hinderung des Vermieters an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks wenn der Vermieter hierdurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Kündigung: Widerspruchsrecht

 

Mieter können grundsätzlich spätestens bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist Widerspruch einlegen, wenn der Vermieter auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat. Mieter können die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für sie oder andere Angehörige ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Entscheidend ist dabei der rechtzeitige Zugang des Widerspruchschreibens beim Vermieter, der vom Mieter bewiesen werden muss.

Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich zugehen. Der Vermieter hat daraufhin die Möglichkeit, eine Räumungsklage vor Gericht einzureichen.

 

Mietzinsminderung

 

Mangelanzeige

Wenn ein Mangel auftritt, der den Wohnwert der Wohnung erheblich herabsetzt, kann die Miete so lange gemindert werden, bis der Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung dabei ist, dass der Mieter diese Wertminderung nicht selbst verschuldet hat. Z.B. Nicht-Nutzbarkeit des Balkons, Lärmbelästigung, Bauschmutz, Heizungsausfall, Feuchtigkeitsschäden etc. 

Allgemeines zur Minderung

Um zu mindern, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Mangel unterrichten. Ab dem Zeitpunkt der Mitteilung der Mängel an den Vermieter bis zur Behebung des Mangels kann ein Teil der Bruttomiete ( Mietzins + Nebenkosten) als Minderungsbetrag einbehalten werden. Die Mietkürzung selbst muss nicht vorher angekündigt werden. Aber der Mangel ist nachweispflichtig: Führen Sie entweder Protokoll und machen Sie Fotos. Der Mieter muss das Vorliegen eines Mangels der Mieträume und Mängelanzeige nach § 536c BGB beweisen. Die Berechtigung zum Mindern des Mietzinses wird dann problematisch, wenn der Mangel bereits über einen zu langen Zeitraum vom Mieter - ohne dass dieser eine Kürzung des Mietzinses vorgenommen hat - hingenommen wurde. Die Höhe der möglichen Minderung hängt von der Wertminderung ab.

 

Mieterhöhungen

 

Beim Eingang einer Mieterhöhung kann der Mieter in Ruhe prüfen, ob die Mietererhöhung zulässig ist: bis Ende des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhalten hat, plus zwei Monate. Innerhalb derselben Frist steht den Mietern auch ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages zu. 

Rechtsrat ist empfehlenswert, um zu überprüfen, ob

- die Mieterhöhung den Formerfordernissen entspricht,

- die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (betreffend Mietobjekte in Berlin s. Mietspiegel der Senatsverwaltung)

- die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung (oder dem Mietbeginn) beachtet wurde,

- der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat.

Die Grenze

Für Berlin gilt: Nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S 128) darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (Kappungsgrenze). Die Kappungsgrenzenverordnung für Berlin ist am 19. Mai 2013 in Kraft getreten.